Tescilli ve Eski Bina Satışlarında Emlakçının Bilmesi Gereken 10 Kritik Konu

Tescilli veya tarihî bir yapının satışı, standart bir konut ya da arsa satışından farklı değerlendirilmelidir. Alıcıların en çok çekindiği konular; yapıda ne yapılabileceği, izin sürecinin nasıl ilerleyeceği, restorasyon maliyetinin ne olacağı ve yapının kullanım potansiyelidir.

Emlak danışmanının bütün teknik ayrıntıları bilmesi beklenmez. Ancak doğru soruları sorması ve müşteriyi doğru uzmana yönlendirmesi, satışın daha güvenli ve hızlı ilerlemesini sağlar.

1. Yapının tescilli olduğu nasıl anlaşılır?

Tapu kaydındaki şerh ve beyanlar ilk kontrol noktasıdır. Ancak yalnızca tapuya bakılması her zaman yeterli olmayabilir. Yapının korunması gerekli kültür varlığı olup olmadığı, bir sit veya koruma alanında bulunup bulunmadığı, yapı grubu, geçmiş Koruma Kurulu kararları ve onaylı projeleri ilgili kurum kayıtları üzerinden incelenmelidir.

Yapı tek başına tescilli olmasa bile sit alanında, koruma alanında veya tescilli bir yapının komşuluğunda bulunabilir. Bu durum yapılabilecek müdahaleleri ve izin sürecini etkileyebilir.

2. Tescilli bina satılabilir mi?

Tescilli olması, taşınmazın satılamayacağı anlamına gelmez. Ancak alıcıya yapının koruma statüsü, mevcut durumu ve kullanım olanakları hakkında doğru bilgi verilmelidir. Satış öncesinde yalnızca binanın bugünkü fiziksel durumu değil, gerekli proje ve izin süreçleri de değerlendirilmelidir.

3. Yeni malik binada istediği değişikliği yapabilir mi?

Tescilli yapılarda cephe, taşıyıcı sistem, kat düzeni, çatı, merdiven, pencere ve kapı gibi mimari unsurlara yapılacak müdahaleler özel değerlendirmeye tabidir. İşin kapsamına göre rölöve, restitüsyon ve restorasyon projelerinin hazırlanması; ilgili Koruma Bölge Kurulu ve belediye izinlerinin alınması gerekebilir.

Bu nedenle “İçini tamamen değiştirebilirsiniz”, “Bir kat daha çıkılır” veya “Cepheye dokunmadan her şey yapılabilir” gibi kesin ifadeler kullanılmamalıdır. Doğru cevap ancak parsel, yapı ve proje özelinde yapılacak incelemeden sonra verilebilir.

4. Rölöve, restitüsyon ve restorasyon ne anlama gelir?

Rölöve, yapının mevcut durumunun ölçülerek ve fotoğraflanarak belgelenmesidir.

Restitüsyon, yapının geçmiş dönemlerdeki durumunun; arşiv belgeleri, eski fotoğraflar, yapı izleri ve benzer dönem yapıları üzerinden araştırılmasıdır.

Restorasyon projesi ise yapının korunması, onarılması ve uygun bir işleve kavuşturulması için uygulanacak müdahaleleri tarif eder.

Her yapı için aynı belge ve proje kapsamı geçerli değildir. Gerekli çalışmalar yapının statüsüne, fiziksel durumuna ve ilgili kurumların taleplerine göre belirlenir.

5. Yapı yıkılmış veya ağır hasarlıysa ne olur?

Yapının tamamen ya da kısmen yıkılmış olması, parsel üzerindeki koruma kararlarının kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez. Eski fotoğraflar, haritalar, kurul kararları, temel kalıntıları, komşu yapı izleri ve diğer arşiv belgeleri incelenerek yapının yeniden inşası gündeme gelebilir.

Dolayısıyla boş görünen bir parselin geçmişinde tescilli bir yapı bulunup bulunmadığı mutlaka araştırılmalıdır.

6. Satın almadan önce hangi belgeler kontrol edilmelidir?

En azından aşağıdaki bilgi ve belgelerin incelenmesi önerilir:

• Güncel tapu kaydı ve takyidatlar,
• Ada ve parsel bilgileri,
• İmar durumu ve plan notları,
• Tescil ve Koruma Kurulu kararları,
• Mevcut veya onaylı mimari projeler,
• Ruhsat ve yapı kullanım belgeleri,
• Eski fotoğraf, harita ve arşiv kayıtları,
• Yapıya ait tutanak veya izinsiz müdahale bilgileri,
• Yapının güncel fiziksel ve taşıyıcı durumu.

Belgelerin bulunmaması, işlem yapılamayacağı anlamına gelmez; ancak araştırma, projelendirme ve onay takvimini etkileyebilir.

7. Binanın kullanım şekli değiştirilebilir mi?

Bir konutun otele, restoranın konuta veya yapının ticari kullanıma dönüştürülmesi yalnızca mal sahibinin isteğine bağlı değildir. Plan hükümleri, koruma kararları, yangın güvenliği, ulaşılabilirlik, tesisat ihtiyaçları ve yapının fiziksel kapasitesi birlikte değerlendirilmelidir.

Pazarlama sırasında kullanım değişikliğinin kesin olarak mümkün olduğu söylenmemeli; teknik ve idari incelemeye bağlı olduğu açıkça belirtilmelidir.

8. Restorasyon maliyeti nasıl belirlenir?

Restorasyon maliyeti yalnızca yapının metrekare büyüklüğüne göre hesaplanamaz. Maliyeti etkileyen başlıca unsurlar şunlardır:

• Taşıyıcı sistemin ve temellerin durumu,
• Yapının ahşap, kagir veya karma sistem olması,
• Çatı ve döşemelerin korunma durumu,
• Özgün kapı, pencere, merdiven ve bezemelerin miktarı,
• Güçlendirme ihtiyacı,
• Arkeolojik veya tarihî yapı izleri,
• Proje ve kurul sürecinin kapsamı,
• Yapıya ulaşım ve şantiye koşulları,
• Kullanılacak malzeme ve geleneksel uygulama teknikleri.

Yerinde inceleme ve mevcut durum tespiti yapılmadan verilen kesin maliyetler yanıltıcı olabilir.

9. Emlak danışmanı hangi ifadelerden kaçınmalıdır?

Satış sırasında aşağıdaki gibi belgesiz ve kesin ifadeler kullanılmamalıdır:

• “İstediğiniz gibi değiştirebilirsiniz.”
• “Kuruldan kesin izin çıkar.”
• “Bir kat daha yapılabilir.”
• “Burası tescilli değil.”
• “Proje çok kısa sürede onaylanır.”
• “Restorasyon maliyeti düşük olur.”
• “Bina yıkıldığı için koruma kararı artık geçerli değildir.”

Bunun yerine yapının uzman mimar tarafından incelenerek proje, kullanım ve izin potansiyelinin belirlenmesi önerilmelidir.

10. Satış öncesi teknik ön değerlendirme neden önemlidir?

Satıştan önce yapılacak kısa bir teknik inceleme;

• Alıcının belirsizliklerini azaltır,
• Yapının gerçek potansiyelini ortaya çıkarır,
• Yanlış vaatlerin önüne geçer,
• Satış görüşmesini güçlendirir,
• Proje ve yatırım bütçesinin daha gerçekçi kurulmasını sağlar.

Portföyünüzde eski veya tescilli bir yapı mı var?

MRC Mimarlık ve Restorasyon olarak İstanbul genelinde tescilli ve korunması gerekli yapıların satın alma öncesi teknik değerlendirmesi, arşiv ve kurul kararı araştırması, rölöve–restitüsyon–restorasyon projeleri, Koruma Kurulu ve belediye süreçleri ile restorasyon uygulama koordinasyonunu yürütüyoruz.

Portföyünüzdeki taşınmazın ada-parsel bilgilerini ve mevcut fotoğraflarını paylaşarak ilk değerlendirme için MRC Mimarlık ile iletişime geçebilirsiniz. Hizmet kapsamımızı tescilli yapı proje hizmetleri sayfamızdan inceleyebilirsiniz.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her taşınmaz; kendi tescil kararı, plan koşulları, fiziksel durumu ve kurum görüşleri doğrultusunda ayrıca değerlendirilmelidir.